Acheter en VEFA : le contrat de réservation dans l’immobilier neuf

La vente en l’état futur d'achèvement (VEFA) est l’une des manières d’investir dans un bien immobilier neuf. Le principe est simple : acquérir sur plan un appartement en cours de construction ou dont la construction n’est pas achevée. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de la VEFA et surtout, le contrat de réservation.

 

Qu’est-ce que la VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement est une opération réglementée par la loi. La VEFA prend la forme d’un contrat, réalisé et signé par un acte authentique devant un notaire.

Lors de la signature du contrat de vente, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des constructions d’ores et déjà accomplies. Le transfert de propriété s’opère ensuite au fur et à mesure de l’exécution des travaux. De son côté, le promoteur garantit à l’acquéreur la livraison du logement à compter de l’achèvement de sa construction.

Le contrat de vente doit stipuler quatre clauses :

• la description du logement (équipements, annexes, travaux pris en charge par l’acquéreur, etc.) et sa situation dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier ;
• le montant total de la vente, les modalités de paiement et les conditions éventuelles de révision du prix ;
• le délai de livraison et éventuelles pénalités en cas de retard ; la garantie financière de remboursement (GFR) et la garantie financière d'achèvement des travaux (GFA) ;
• la condition suspensive d’obtention des prêts.

Un certain nombre d’annexes doivent être jointes au contrat, parmi lesquelles :

• le règlement de copropriété ;
• le plan coté et la notice descriptive mentionnant les équipements du logement et les matériaux utilisés ;
• l’état des nuisances sonores aériennes pour les appartements localisés dans l'une des zones de bruit spécifiées par un plan d'exposition au bruit (PEB).

Le délai de réflexion est fixé à 10 jours.

 

Le contrat de réservation d'un logement en VEFA : de quoi s’agit-il ?

Avant la signature de l’acte de vente définitif, un contrat préliminaire ou contrat de réservation peut être conclu par écrit sous la forme d’un acte sous signature privée entre l’acquéreur et le promoteur. Il permet de formaliser l’accord mutuel entre les deux parties. Dans cet avant-contrat, le vendeur s’engage à réserver à l’investisseur un logement dans l’hypothèse où le programme neuf se réaliserait. Il détermine avec précision les conditions de vente de l’appartement sur plan sélectionné par l’acquéreur.

Pour être valable, le contrat doit mentionner un certain nombre d’informations sur le logement (adresse, surface habitable, nature et qualité des matériaux, etc.) et la vente (prix de vente prévisionnel, date à laquelle la vente pourra être conclue, délai d'exécution des travaux, etc.).

 

Bon à savoir : L’acquéreur peut se réserver la réalisation de certains travaux

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 autorise l’acquéreur d’un appartement en VEFA à effectuer lui-même les travaux de finition comme la pose de carrelage mural, la décoration des murs ou encore l’équipement en convecteurs électriques.

 

En échange de la réservation du logement, le promoteur peut exiger un dépôt de garantie. Les conditions varient selon le délai de signature de l’acte de vente :

• Inférieur à 1 an : maximum 5 % du prix de vente.
• Compris entre 1 et 2 ans : 2 % du prix de vente.
• Supérieur à 2 ans : aucun dépôt de garantie ne peut être requis.

À la suite de la signature, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. S’il ne souhaite finalement pas s’engager, il doit en notifier le vendeur au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Achat sur plan : quelles sont les modalités de règlement du prix de vente ?

Dans le contrat de vente, un échéancier définit la répartition des paiements en fonction de l’avancement des travaux. Les versements ne peuvent excéder des plafonds fixés comme suit :

• Fondations accomplies : 35 % du prix de vente total.
• Appartement mis hors eau : 70 % du prix de vente total.
• Achèvement des travaux : 95 % du prix de vente total.

Les 5 % restants sont payés au promoteur lors de la livraison du logement.

 

Bon à savoir : La vente sur plan permet de bénéficier de frais de notaire réduits

Les frais de notaire s’élèvent à 2 à 3 % du prix d’achat d’un logement neuf en VEFA, contre 7 à 8 % pour un logement ancien.

 

Quelles sont les garanties qui protègent l'acquéreur lors d'une VEFA ?

L’acquéreur d’un appartement neuf sur plan bénéficie des garanties suivantes :

• Garantie de parfait achèvement : l’entreprise ayant réalisé les travaux répare les désordres signalés, pendant 1 an à la suite de la réception des travaux ;
• Garantie biennale : de même, pendant 2 ans ;
• Garantie décennale : l’entreprise doit réparer les dommages compromettant la solidité du bâti ou le rendant inhabitable, pendant 10 ans ;
• Garantie de l’isolation phonique : recours possible en cas de non-respect des exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation.

 

 

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