Acheter sur plan : les questions à se poser

L’achat d’un logement neuf sur plan, également appelé Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), se fait généralement lorsque l’appartement ou la maison n’est pas encore entièrement construit. C’est l’achat d’un logement en devenir. Vous vous posez certainement des questions sur le coût d’un tel achat, son financement, les garanties éventuelles et sa conformité à vos attentes ? Vous faites bien de vous y préparer.

Découvrez 11 questions essentielles à se poser afin de préparer votre achat sur plan.

 

Crédit photo : R Architecture

 

Acheter sur plan, quels avantages ?

Acheter sur plan implique que votre logement n’est pas encore construit. Ceci est déjà un avantage puisque vous pouvez, dans certains cas, personnaliser votre futur logement. Sur le plan pratique, acheter sur plan permet d’hériter d’un logement construit avec des matériaux performants et qui répondent aux normes énergétiques en vigueur. Ceci implique des frais d’entretien limités, des dépenses limitées en chauffage, moins de dépenses en électricité. En plus de tout cela, le promoteur immobilier est tenu de garantir la construction du bâtiment et de ses équipements.

En outre, en achetant un logement neuf sur plan, vous bénéficierez de frais de notaire réduits (2 à 3% du prix du bien) par rapport à un achat dans l’ancien. Les avantages financiers ne se limitent pas là, puisqu’il existe une exonération de la taxe foncière en plus d’une réduction de la TVA à 5,5%, pratiquée dans l’immobilier neuf uniquement.

En résumé, les avantages de l’achat d’un logement neuf sur plan sont :

• Des frais réduits
• Des garanties promoteurs
• Des économies d’énergie
• Des avantages fiscaux (frais de notaire réduits, TVA 5,5%, exonération de taxe foncière, etc)

 

Que comprend le prix d’achat d’un logement neuf sur plan ?

Dans le cadre d’un achat sur plan (en VEFA), le promoteur fixe le prix de vente. Ce dernier peut varier en fonction de l'indice national du bâtiment dit BT01 (publié mensuellement au Journal officiel), qui est basé sur l’évolution des prix des matériaux. L’indice fournit un cadre qui permet d’éviter les abus.

Notez que le prix de vente affiché avant la signature de l’acte définitif est prévisionnel. Il s’agit du prix prévisionnel de vente et ses conditions de révision sont mentionnées dans le contrat de réservation. Précisons également que le promoteur peut majorer le prix de vente prévisionnel de 5 % maximum lors de la signature de l’acte de vente. Vous pourriez renoncer à votre achat, tout en récupérant l’intégralité de votre dépôt de garantie si le prix venait à excéder cette limite.

Anticiper votre capacité de financement est donc essentiel à ce stade. Vous pouvez par exemple, calculer votre capacité d’emprunt sur des sites internet spécialisés afin de bien vous préparer.

 

Est-ce possible d’obtenir des aides financières pour acheter son logement neuf ?

Les primo-accédants (personnes qui achètent pour la première fois) peuvent bénéficier d’aides financières pour faciliter l’accession à la propriété, généralement proposée par l’Etat. Le promoteur ou un conseiller commercial qui vous accompagne sera en mesure de vous renseigner à ce sujet.

Certaines aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt à l’Accession Social (PAS), Prêt Locatif Social (PLS) et bien d’autres, font partie des dispositifs d’aide proposés par l’Etat. Elles peuvent être cumulées sous condition. Pensez donc à vous renseigner. Si vous souhaitez acheter pour mettre votre bien en location (dès l’achat) la loi Pinel vous permettra de réduire votre facture via une augmentation de votre épargne (ou la réduction d’impôt).

 

Comment se déroule l’achat d’un logement sur plan ?

Comme nous l’avons mentionné, l’achat sur plan ou la vente en état futur d’achèvement (VEFA) vous permet d’acheter un logement en construction. Le promoteur immobilier s’engage à vous livrer le bien une fois que la construction sera achevée. Vous pouvez réserver le bien qui vous intéresse avant de l’acheter et d’être livré.

En achetant votre logement, vous pourriez donc être amené à signer un contrat de réservation avec le promoteur immobilier. Cette étape, bien que facultative, est recommandée puisqu’elle vous permet de déterminer des éléments essentiels (descriptif du bien, prix de vente, calendrier de livraison, etc.) de votre achat. Le même principe s’applique à la promesse ou le compromis de vente signé dans l’immobilier ancien. Le vendeur peut vous demander de verser un dépôt de garantie limité à 5% du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai de 1 an. Cette limite est fixée à 2% du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Toutefois, vous avez intérêt à négocier un prix ferme dès la signature du contrat de réservation pour éviter une hausse au moment de la signature du contrat définitif.

 

Quels sont les éléments inclus dans le contrat de réservation ?

Ce contrat est caractéristique de l’achat sur plan. Le contrat de réservation vous engage à acheter le bien, à moins que vous n’usiez de votre droit de rétractation de dix jours. Il engage également le promoteur à vous réserver le bien. Ce contrat contient les éléments suivants :

• Une description détaillée du logement (pièces de services, nombre de pièces principales du logement, dépendances, extérieurs, surface habitable) ;
• Le prix prévisionnel de vente (et les conditions de révision) ;
• Le plan de masse qui indique la situation dans le lotissement ou l’immeuble ;
• Une note technique avec les matériaux de construction, les équipements collectifs ;
• Le délai d’exécution des travaux ;
• La date de livraison prévisionnelle ;
• Les conditions de prêt (montants et nom de l’établissement prêteur) ;
• La date de signature du contrat de vente.

 

Est-ce possible de revenir sur son engagement après la réservation ?

Une fois le contrat de réservation signé, vous êtes engagé à acheter le bien. Si vous ne le faites pas, le vendeur peut conserver votre dépôt de garantie. Néanmoins, certaines hypothèses existent, vous permettant de vous rétracter et de récupérer votre dépôt de garantie :

• Le délai de rétractation de dix jours durant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement sans avoir à fournir de justification et vous récupérez votre dépôt de garantie ;
• L’emprunt est refusé par la banque la condition suspensive de l’obtention du financement s’applique, vous pouvez vous retirer et récupérer vos fonds ;
• Le promoteur abandonne son projet, il vous rembourse le dépôt de garantie ;
• Le prix d’achat est supérieur de plus de 5% du prix prévisionnel de vente, vous pouvez renoncer à l’achat et récupérer votre dépôt de garantie ;
• Le contrat de vente n’est pas conclu par le vendeur dans le délai prévu par le contrat de réservation ;
• L’un des équipements prévus n’est pas réalisé, comme un ascenseur par exemple ;
• Le bien perd 10% de sa valeur à cause d’une mauvaise qualité des ouvrages, par rapport à ce qui était prévu.

Dans tous les cas, les fonds doivent être restitués dans un délai maximum de trois mois.

 

Comment réduire le coût de son acquisition ?

Au-delà des aides financières proposées par l’Etat, le financement pourrait nécessiter une demande de crédit auprès d’un établissement financier. Pour réduire le coût de son acquisition il est possible de faire appel à un professionnel, un courtier immobilier par exemple. L’idée est de mettre en concurrence plusieurs établissements de crédit (et parfois d’assurance) afin d’obtenir les taux les plus avantageux. Une fois le crédit validé, vous pourrez aisément songer à la signature du contrat de vente.

 

Comment signer le contrat de vente définitif ?

Le contrat de vente définitif (conclu par acte authentique) est signé après le contrat de réservation. Le délai entre la signature des deux contrats dépend du financement de l’acheteur. Néanmoins, au plus tard un mois avant la date de la signature de l’acte authentique, vous devez recevoir un projet de contrat de vente définitif, accompagné de ses annexes.

La loi impose certaines clauses :

• La description détaillée du logement et sa situation dans l’immeuble ;
• Les prix et les modalités de paiement. Le contrat peut prévoir une pénalité en cas de retard de paiement par l’acheteur ;
• La condition suspensive d’obtention du prêt ;
• Le délai de livraison ;
• Les caractéristiques techniques ;
• La garantie d’achèvement souscrite par le promoteur immobilier ;
• Le règlement de la copropriété dans le cas d’un bâtiment collectif.

 

Le contrat doit comporter les indications utiles relatives au bien (plans, coupes, indication des surfaces de chacune des pièces, etc.) ainsi qu’à ses caractéristiques techniques (notamment les matériaux utilisés). Ils devraient se trouver dans l’annexe.

 

Comment payer un achat sur plan ?

Le paiement d’un logement neuf acheté sur plan se fait en plusieurs fois, selon le niveau d’avancement des travaux. Cet échéancier est strictement encadré.

Les limites des montants à payer au promoteur (vendeur) sont :

• 35% du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70% du prix à l’achèvement du gros œuvre (murs extérieurs, toiture, terrasses) ;
• 95% du prix à l’achèvement des travaux ;
• 100% à la mise à disposition du bien à l’acheteur. Cette somme peut être consignée si vous contestez la conformité des travaux aux prévisions du contrat.

 

En cas de litige lors de l’achat sur plan, quels sont les recours ?

En cas d’inachèvement des travaux, une garantie d’achèvement ou une garantie de remboursement sont prévues par la loi.  La garantie de remboursement est une forme de caution donnée par un organisme financier qui s’engage à vous rembourser en cas de défaut d’achèvement. Elle est peu utilisée à ce jour. La garantie financière d’achèvement est plus commune. Grâce à elle, l’organisme financier solidaire du promoteur s’engage à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

 

Comment réagir en cas de défauts sur la construction ?

Après l’achèvement de la construction, si vous constatez des malfaçons ou des défauts (absence de fenêtres ou fenêtres mal montées, installation électrique qui implique de nouveaux travaux, etc.), vous pourrez consigner les 5% restant à payer au vendeur, jusqu’à la levée de vos réserves et les travaux de modifications effectués. La livraison n’aura pas lieu tant que le logement ne sera pas conforme.

Si les réparations ne sont pas effectuées, vous pouvez saisir la justice jusqu’à 13 mois après la possession des lieux pour obtenir une diminution du prix, des dommages-intérêts ou l’annulation de la vente si le préjudice est trop important.

 

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