Acheter un logement en VEFA

1) Qu’est-ce que c'est ?

Ce terme est l’abréviation de Vente en Etat Futur d’Achèvement (sur plan).

L’achat d’un logement sur plan signifie que la réalisation de la résidence n’est pas encore terminée. Cela peut être un appartement neuf ou une maison individuelle neuve. Chaque projet est unique, et il est possible d’acheter un logement avant, pendant ou après sa réalisation (selon disponibilités).

En général, entre 12 et 24 mois s’écoulent entre l’acquisition et la livraison du bien neuf (remise des clefs). L’acquéreur devient propriétaire de son logement au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Le promoteur immobilier demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la livraison du logement. Il s'engage contractuellement à réaliser la construction du projet à une date et à un prix. Même si l’acquisition se fait par acte authentique, comme dans une vente classique, la VEFA se distingue par l’existence de plusieurs phases.

L’acquisition en VEFA est extrêmement encadré par la loi, et parfaitement sécurisée pour l’acquéreur.

2) Quelles sont les six grandes étapes ?

1ère étape : La réservation

Le constructeur s’engage à réserver à l’acheteur (vous) un lot déterminé du programme. En contrepartie, l’acquéreur verse un dépôt de garantie, déposée sur un compte spécial. Cet accord préliminaire peut être établi par écrit sous seing privé, mais passer par l’intermédiaire d’un professionnel sécurisera cette étape car l’avant-contrat est générateur de nombreux contentieux.

2ème étape : Le contrat de vente

Vous êtes convié chez le notaire pour signer le contrat d’acquisition. Ce dernier vous est remis au moins un mois avant la date de signature. Ainsi, le futur acquéreur peut signer en parfaite connaissance de cause et connaître les éventuelles modifications qui seraient intervenues depuis la réservation. Ce délai légal de réflexion vous permettant également de faire part au notaire de vos remarques éventuelles.

A savoir : celui-ci n'a qu’un caractère général et prévisionnel, ce qui laisse au vendeur la possibilité d’apporter quelques légères modifications.

3ème étape : L'exécution des travaux

Pendant toute la durée des travaux, le constructeur immobilier conserve la qualité de maître d’ouvrage. Il est le seul à avoir des contacts avec le maître d’œuvre, les architectes, les bureaux d’études et les entrepreneurs.

4ème étape : Le paiement du prix par l'acquéreur

- 35 % du prix total à la réalisation des fondations,
- 70 % à la mise hors d’eau (pose des toitures ou terrasses, étanchéité),
- 95 % à la fin de la réalisation de l’immeuble,
- le solde, soit 5 %, reste consigné en cas de non-conformité des réalisations avec les prévisions du contrat.

En cas de garantie intrinsèque, les paiements sont échelonnés de la façon suivante :

- 35 % du prix total à la réalisation des fondations
- 50 % du prix total à la mise en place du plancher haut du rez-de-chaussée
- 65 % du prix total à la mise en place du dernier plancher haut
- 70 % du prix total à la mise hors d’eau
- 80 % du prix total à la mise en place des cloisons et à la mise hors d’air
- 90 % du prix total à la fin des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage
- 95 % du prix total à la fin de la réalisation de l’immeuble.

Un échelonnement plus large est également prévu pour la réalisation d’une maison individuelle avec garantie intrinsèque :

- 20 % du prix total à la réalisation des fondations
- 45 % à la mise hors d’eau
- 85 % à l’achèvement de la maison

5ème étape : Consignation du solde

La consignation n’est possible que si le défaut de conformité est bien réel. Dans le cas contraire, le vendeur n’est tenu de remettre les clés qu’en contrepartie du versement effectif du solde du prix. Un retard dans la livraison n’est pas considéré comme un défaut de conformité justifiant consignation du solde.

6ème étape : La constatation

A la fin de la construction, une date est fixée pour la livraison du logement, date à laquelle l’acheteur récupèrera les clefs du logement. Cela doit être constaté par un professionnel (architecte le plus souvent). La constatation met fin aux garanties d’achèvement et de remboursement mais ne présume ni de la conformité des réalisations, ni de la renonciation par l’acquéreur à son droit de faire jouer ses droits que lui doit par ailleurs le vendeur. Autrement dit, l’acquéreur a la possibilité de signaler les désordres apparents et d’exiger la mise en conformité.