Le petit guide de l'immobilier
La plupart du temps, si vous souhaitez investir dans un bien immobilier neuf, vous allez devoir rapidement vous poser la question de son financement. De plus, un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) obéit à des règles précises, qu’il convient de bien appréhender avant de consulter votre courtier ou votre banquier.
Voici un tour d’horizon de ce qu’il faut connaître pour un financement réussi lorsqu’on achète un bien immobilier neuf.
AU SOMMAIRE
Le financement d’un achat sur plan (VEFA)
Que vous ayez décidé d’acheter votre résidence principale dans le neuf ou via un achat en VEFA d’un appartement, le paiement se fait de manière échelonnée, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Contrairement à un prêt souscrit pour acheter un bien immobilier ancien, le capital d'un prêt en VEFA n'est pas débloqué en intégralité le jour de la signature chez le notaire ; mais de manière échelonnée. Ainsi, la banque paie au fur et à mesure des appels de fonds que vous adresse le promoteur.
De facto, les investisseurs ne commencent à payer leur prêt que lorsqu’ils reçoivent bel et bien les clefs de leur bien. Ce qui confère deux avantages en fonction que l’on achète le bien pour soi-même ou dans le cadre d’un investissement de rapport.
- Dans le premier cas, vous n’assumez pas les mensualités du crédit tant que vous ne disposez pas de votre nouveau logement
- Dans le second cas, vous commencerez à payer vos mensualités lorsque vous commencerez à percevoir vos premiers loyers.
En outre, le financement pourrait aussi se faire au comptant.
Rappel des avantages d’acheter un appartement neuf
Certes, l’ancien domine actuellement la majorité du marché immobilier. Néanmoins, acheter dans le neuf offre de sérieux atouts notamment en termes d’économies d’énergie, d’avantages financiers dans le temps ainsi que de bonnes protections juridiques. Vous bénéficierez ainsi :
Des normes techniques et environnementales
L’immobilier neuf est soumis aux nouvelles réglementations. Votre bien respectera donc les dernières normes environnementales. Les plans des appartements en VEFA tiennent compte de l’orientation du bâtiment, de l’isolation thermique, etc…
Des frais d’entretien limités
Acheter un bien immobilier dans le neuf évite pendant de longues années de payer des frais d’entretien. De plus, les parties communes ne nécessitent pas de rénovation avant au moins dix ans.
Le raccordement à internet de série
Tous les nouveaux programmes neufs sont raccordés à la fibre optique. Une bonne nouvelle pour les personnes qui ont adopté le télétravail.
Se constituer un patrimoine durable tout en sécurisant sa famille
L’immobilier tend, depuis des décennies, à augmenter sur le long terme. Un appartement neuf favorise une bonne revente avec souvent une belle plus-value à la clé. En outre, investir dans l’immobilier neuf permet de se constituer un patrimoine solide qui pourra être transmis aux héritiers.
La garantie décennale
La garantie décennale impose au promoteur de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception et qui, soit compromettent la solidité de l’ouvrage construit. Cette assurance s’étend aux canalisations, à l’éclairage, etc).
Les frais de notaire moins chers dans le neuf
En investissant dans le neuf, les droits d’enregistrement sont généralement deux fois moins chers que dans l’ancien. Ils correspondent à 2,5 % ou 3 % environ du prix du logement. Cet avantage permet de réaliser de belles économies.
Pas de taxe foncière durant 2 ans dans l’immobilier neuf
De nombreuses communes exonèrent de la taxe foncière pendant 2 ans suivant l’achèvement de la construction.
L’apport dans le financement d’un bien immobilier neuf
Autant enfoncer une porte ouverte tout de suite, pour financer votre acquisition en VEFA, un apport personnel est un atout précieux pour obtenir un crédit. Celui-ci peut provenir d’une donation, de son épargne personnelle, ou encore d’un héritage.
En outre, si vous êtes déjà propriétaire et que vous vendez votre bien pour investir dans une résidence principale neuve, il sera aisé d'utiliser le produit de la vente pour acheter un nouveau bien immobilier ; et ce, en ayant recours à un crédit court.
Quelle que soit la forme de votre apport, celui-ci vous aidera à obtenir de bonnes conditions tarifaires auprès de votre banquier. Globalement, les banquiers apprécient les apports permettant de couvrir à minima les frais de notaire et le dépôt de garantie, soit 10% environ du montant emprunté.
Soigner son dossier pour faire financer son bien immobilier neuf
“On a jamais deux fois l’occasion de faire une bonne première impression”, dit l’adage. Pour obtenir facilement un crédit immobilier, vous devez constituer un dossier solide, pour convaincre rapidement les banques. Parmi les éléments administratifs à compiler, il vous faudra présenter principalement :
- Vos bulletins de paie
- Vos derniers relevés bancaires
- Vos relevés d’épargne
- Vos échéances de crédit
- Vos avis d’imposition
- Vos revenus fonciers, etc.
A partir de ce dossier, votre banquier étudie votre capacité d’emprunt en mettant en rapport vos revenus et vos charges. Retenez qu’il ne faudra pas dépasser un taux d’endettement de 33% ou à la marge de 35%.
Les aides au financement de l'achat
Il en existe principalement quatre :
- Le Prêt Action Logement: qui permet aux acquéreurs d’obtenir jusqu’à 40 000 € à un taux d’intérêt très faible ;
- Le Prêt à Taux Zéro : qui permet de financer jusqu’à 40 % du logement neuf ;
- Le Prêt d’Accession Sociale: qui peut financer jusqu’à 100% des dépenses du projet immobilier neuf, hors frais de notaire ;
- Les aides locales: Les communes, départements et régions proposent des prêts subventionnés pour accéder à la propriété.
Ce qu’il faut retenir du financement d’un bien immobilier neuf
- Les fonds sont transférés de manière progressive par la banque au constructeur
- L’apport personnel est très important et vous rend crédible auprès de votre banquier
- Le remboursement différé est facilement accepté par les établissements bancaires... mais à un prix parfois élevé !
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