Le petit guide de l'immobilier
Si vous êtes en couple et que vous souhaitez procéder à un investissement immobilier, il est important de connaître les subtilités d'une opération d'achat à deux. Que vous soyez mariés, pacsés ou que vous viviez en union libre, plusieurs cadres se prêtent à votre projet de placement immobilier.
1 – Acheter à deux dans le cadre d'un mariage
En tant que couple marié, deux situations se présentent face à un achat immobilier selon la nature de votre régime matrimonial :
Le plus simple est le régime de la communauté des biens : le patrimoine immobilier comme tout le reste y est divisé en parts égales entre les époux. Un local d'habitation appartient donc à moitié à l'épouse et à moitié au mari, quelle que soit l'identité de l'apporteur de fonds ayant servi à financer l'achat du bien.
Dans l'hypothèse où un contrat de mariage a été signé au moment de l'union, deux possibilités se présentent pour effectuer un achat immobilier. La première est l'indivision : le logement est détenu par chacun des conjoints à hauteur de son apport financier personnel. La deuxième option est l'achat immobilier aux deux noms : ce sont alors les époux qui décident d'un commun accord, de se répartir la propriété du bien.
2 – Acheter à deux dans le cadre d'un PACS
Des partenaires pacsés peuvent décider de l'achat commun d'un bien immobilier. Là encore, plusieurs solutions leur sont offertes :
La première est encore l'achat en indivision, comme pour un couple marié. Les signataires d'un pacs décident en commun de se répartir la propriété du bien immobilier. Généralement, la quote-part de chacun est déterminée par son apport financier. Si le contrat de pacs est rompu, deux options sont alors disponibles : soit l'un des deux rachète la part de l'autre devenant ainsi seul propriétaire, soit le bien est mis en vente, le produit de la cession revenant à chacun en proportion de sa quote-part. En cas de décès de l'un des deux, ce sont les héritiers déclarés qui deviennent de fait propriétaires de la partie du bien qui appartenait au défunt, sous réserve qu'une clause accordant au conjoint survivant la possibilité de racheter la part du disparu n'ait pas été prévue.
Ce dernier cas de figure constitue une différence fondamentale entre la propriété conjointe d'un couple marié ou d'un couple pacsé. Dans le cas du mariage, la part du conjoint décédé est transmise à l'autre par héritage de fait. Dans le cas du PACS cette transmission n'est possible que si un testament le précisant a été établi. Sinon le conjoint survivant se retrouve dans une situation d'indivision avec les héritiers du défunt.
3 – Acheter à deux en indivision dans le cadre d'un concubinage
Le concubinage est une situation particulière qui consiste à vivre en couple tel un mariage ou un pacs, sans que cela n'apporte le moindre avantage en termes de donation, d'imposition ou de succession. Pour l'administration fiscale, les concubins sont assimilés à deux personnes distinctes.
L'indivision, comme indiqué ci-dessus peut être égalitaire ou inégalitaire en termes de détention des quotes-parts du bien. Celles-ci doivent être précisées au moment de l'achat du logement dans la convention d'indivision. A défaut, l'indivision est considérée comme étant égalitaire. En cas de séparation des concubins, la solution la plus simple est de procéder à la vente du bien et de partager le produit proportionnellement aux parts de chacun. Une autre possibilité est que l'un des deux concubins rachète les parts de l'autre selon un prix qu'ils fixent d'un commun accord. S'il n'y a pas de possibilité d'accord amiable, l'affaire est alors portée devant les tribunaux, laissant alors le juge décider de la bonne marche à suivre.
En cas de décès de l'un des deux concubins, ce sont les héritiers qui récupèrent sa part du bien devenant de fait co-indivisaires avec le concubin survivant. Les concubins peuvent se léguer leur quote-part par testament, à condition que ce choix ne vienne pas en contradiction avec les dispositions classiques de l'héritage naturel. Ce legs est de plus, durement taxé par l'administration fiscale. Une clause de rachat de la quote-part du défunt peut être contractée entre les concubins. Cette solution qui permet d'éviter de se retrouver en co-indivision avec les héritiers contraint à verser à ces derniers l'équivalent reçu en numéraire.
4 – Acheter à deux sous forme d'une SCI dans le cadre d'un concubinage
La création d'une SCI est la deuxième solution dans le cadre d'un achat immobilier entre concubins.
Chacun des deux reçoit ainsi des parts sociales à hauteur de sa participation au capital de la société. En cas de séparation ou de décès, on retrouve la même situation que ci-dessus. La protection mutuelle des concubins peut revêtir deux formes :
La clause d'agrément. Prévue dans les statuts de la SCI, cette clause permet aux concubins associés de refuser l'entrée de nouveaux associés dans la SCI, en cas de décès, donc des héritiers du défunt. Il doit néanmoins s'acquitter d'un montant équivalent en guise de compensation.
Le démembrement croisé de propriété. Il s'agit pour chaque concubin de détenir la moitié des parts sociales en usufruit et l'autre en nue-propriété. Ainsi, au décès de l'un, les héritiers détiennent uniquement la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI permettant au concubin survivant de demeurer dans le bien.
5 – Acheter à deux dans le cadre d'une tontine
Au moment de l'achat immobilier à deux, il est possible de prévoir une clause de tontine. Celle-ci stipule qu'au décès de l'un des deux acquéreurs, l'autre récupère l'entière propriété du logement avec un effet rétroactif remontant au jour de la transaction initiale. Cette situation qui protège le survivant est au détriment des héritiers du premier défunt qui ne peuvent pas faire valoir le moindre droit sur le bien.
En cas de désaccord dans le couple, la tontine peut aboutir à une situation de blocage qui ne peut même pas être résolue devant un tribunal. Seul un accord amiable des deux parties peut résoudre le nœud ; à défaut la seule solution consiste à attendre que l'un des deux disparaisse...
