6 conseils pour transmettre un bien immobilier

Puis-je transmettre un bien immobilier à qui je souhaite ? Comment ? Quel type de donation dois-je privilégier ? Autant de questions qui se posent lorsque l'on veut transmettre un bien immobilier (appartement, maison ou maison secondaire) à ses enfants. Cependant la transmission de patrimoine entre tiers est compliquée et plutôt floue. Grâce à une étude faite par UFC Que Choisir, nous vous donnons 5 astuces pour vous aiguiller dans votre leg.

 

Transmettre une maison ou un appartement de son vivant permet d'anticiper les donations. Une telle pratique permet d"éviter d'éventuels conflits familiaux, et de profiter de certains abattements fiscaux.

En France, il est obligatoire d'avoir recours à un notaire pour transmettre un bien immobilier. On parle alors de "don notarié". Le don notarié se distingue du don manuel (de la main à la main), qui ne porte que sur des biens mobiliers (argent, bijou, voiture, actions ...) et ne nécessite pas d’écrit.

 

A l'inverse, la donation notariée est soumise à une taxation. Les frais de notaire et les taxes sont assez élevés, mais varient selon la valeur du bien. Vous pouvez consulter ici le barème des tarifs de notaires en matière de succession.

Si le donateur souhaite faire un don à part égale entre plusieurs enfants, il est conseillé de privilégier la donation-partage. Cette dernière permet de "figer" la valeur du bien donné au jour de la donation. Le jour de la succession, si le bien a pris de la valeur, les enfants devront se partager également la plus-value. Pour être valable, elle doit obligatoirement être acceptée par les bénéficiaires.

 

En revanche, selon l'UFC, la donation de résidence principale reste risquée. En effet, si le donateur a besoin de vendre le bien qu'il a légué à ses descendants, il devra d'abord obtenir l’accord de l’enfant, qui pourra s'il le souhaite, s’y opposer. Donner oui, mais pas n'importe quoi et n'importe comment.

Un abattement fiscal est une mesure permettant à une personne de ne pas être imposée sur une partie des revenus déclarés. 

 

Afin de profiter de ces abattements fiscaux il est conseillé de donner régulièrement. En effet, tous les quinze ans, chaque parent peut transmettre jusqu’à 100.000 euros à chaque enfant, sans aucune fiscalité. Au-delà, les sommes sont taxées de 5 à 45% selon leur montant.

Grâce au démembrement de propriété (acte juridique qui consiste à diviser une propriété en nue-propriété afin de réduire les coûts fiscaux), un parent qui donne à son enfant un appartement mis en location peut continuer à percevoir les loyers. Il donne ainsi la "nue-propriété" et conserve "l’usufruit".

 

Les charges du logement sont, de plus, réparties entre usufruitier et nu-propriétaire. En effet, dans cette situation les grosses réparations sont aux frais du nu-propriétaire quand l’entretien, les charges de copropriété, l’assurance, les taxes foncières reviennent à l’usufruitier. Toutefois, le donateur peut prévoir au moment de l’acte de prendre en charge la totalité des frais.

Vous vous souvenez de cet adage lorsque l'on était enfant : "donner c'est donner, reprendre c'est voler." En immobilier, il en va de même : on ne peut revenir sur une décision de donation.

 

Cependant, la donation "temporaire d’usufruit" permet au donateur de récupérer la pleine propriété du bien au terme prévu. Cette opération consiste à transmettre l’usufruit d’un bien locatif pendant une certaine durée. Le donataire pourra donc s’y installer ou toucher les loyers à la place du donateur. Lorsque la donation temporaire arrive à son terme, vous récupérez la pleine propriété du bien sans impôt à payer. Ce dispositif permet de réduire vos revenus imposables en faisant sortir le bien de votre patrimoine si vous êtes soumis à l’ISF.