Le petit guide de l'immobilier
Pour les particuliers, les niches fiscales sont de plus en plus rares ou alors très difficiles d’accès. Toutefois, il reste quelques exceptions à l'image du dispositif de défiscalisation loi Pinel. Mise en place pour encourager l’immobilier locatif, la solution Pinel donne accès à une réduction fiscale séduisante.
Payer moins d’impôts : quelles solutions ?
À travers sa politique d’incitation fiscale, l’État vise à encourager les Français à investir dans secteurs stratégiques. La loi Pinel permet par exemple d’encourager l’investissement locatif afin de lutter contre une pénurie de l’offre de logements.
Il existe différentes incitations fiscales :
- Payer moins d’impôt via le Plan d’Épargne Retraite (PER)
- Payer moins d’impôt grâce aux dons auprès d’organismes non lucratifs
- Payer moins d’impôt en effectuant des travaux de rénovation énergétique afin de profiter de MaPrimeRénov’
- Payer moins d’impôt en investissant dans les entreprises à travers les FCPI (fonds communs de placement dans l’innovation) et les FIP (fonds communs d’investissement de proximité)
- Payer moins d’impôt en investissant dans un groupement forestier ou viticole
- Payer moins d’impôt en soutenant le cinéma
- Payer moins d’impôt en achetant des œuvres originales d'artistes vivants afin de les exposer
- Payer moins d’impôt en réalisant des travaux de restauration ou de conservation de mobiliers de bien classés monuments historiques
- Payer moins d’impôt en investissant dans l’immobilier : loi Pinel, loi Denormandie, loi Censi-Bouvard, loi Cosse, loi Malraux, dispositif des monuments historiques
Chacune de ces solutions permet de bénéficier d’une réduction ou d’une déduction d’impôt.
La solution Pinel est probablement la plus connue du grand public. Elle s’adresse à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf et dans l’ancien rénové.
Payer moins d’impôt grâce à la solution Pinel
Grâce à loi Pinel vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi. Plus précisément, le taux de réduction dépend de la durée à laquelle vous vous engagez à louer votre bien immobilier :
- Engagement de 6 ans : réduction d’impôt de 12%
- Engagement de 9 ans ou de 6 ans + prolongation de 3 ans : réduction d’impôt de 18%
- Engagement de 9 + 3 ans ou 6 + 3 + 3 ans : réduction d’impôt de 21%
La réduction d’impôt Pinel est calculée selon un montant total investi retenu dans la limite de 300000€ et de 5500€ par m2 par an et par personne.
Néanmoins, pour payer moins d’impôt grâce à la solution Pinel, vous devez remplir certaines conditions.
Le bien immobilier
La solution Pinel est accessible uniquement pour les biens immobiliers neufs, les biens en construction, pour les locaux transformés en habitations, pour les logements réhabilités ou pour les biens anciens ayant bénéficié de travaux de rénovation représentant au moins 25% de l’investissement. Ces biens ont l’avantage de respecter les nouvelles normes énergétiques et phoniques (ils sont bien isolés).
De plus, le bien immobilier doit être localisé en zone A, A bis, ou B1.
S’il s’agit d’un logement neuf ou en construction, il doit être conforme à la norme RT2012. Dans le cas d’un bien ancien, les travaux doivent permettre d’accéder au label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.
Quelles sont les conditions de location en loi Pinel ?
Le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le bailleur. De plus, la réduction d’impôt Pinel est accessible à condition que les revenus du locataire ne dépassent pas un certain seuil. Ce plafond est calculé en fonction de la zone de localisation du bien et du nombre de personnes occupant le foyer fiscal.
Le logement doit servir de résidence principale au locataire et il ne doit pas être loué en tant que meublé. Le dispositif loi Pinel est donc incompatible avec le statut LMNP car, entre autres, les deux dispositifs de défiscalisation ne peuvent pas être cumulés sur le même bien.
Tout comme le revenu fiscal du locataire qui est plafonné, le montant du loyer est également soumis à un seuil maximum qui dépend de la zone d’emplacement du bien immobilier et de sa surface.
Notez qu’il est possible de louer à ses ascendants ou à ses descendants, tant qu'ils ne feront pas partie de votre foyer fiscal.
Comment calculer votre effort d’épargne en loi Pinel ?
Imaginons que vous investissiez dans un appartement neuf situé à Toulouse, d’une surface de 43m2 et un prix d’achat de 235900€, soit 5486€/m2.
Toulouse étant situé en zone B1, vous pouvez dès lors bénéficier de la loi Pinel. Toutefois, pour en profiter, le loyer ne doit pas dépasser 516€/mois.
En vous engageant pour 9 ans, la réduction d’impôt Pinel équivaut à 393€/mois, soit un total de 42444€.
Imaginons que pour cet investissement, vous obteniez un crédit sur 20 ans dont les mensualités correspondent à 1100€/mois. De ce fait, en y ajoutant les frais de gestion, la taxe foncière et les autres frais, nous pouvons estimer que les charges foncières s’élèvent aux alentours de 1177€/mois.
L’effort d’épargne correspond à la différence entre la trésorerie sortante et la trésorerie entrante. La trésorerie sortante inclut les différentes charges locatives (crédit, assurance, taxe foncière…), tandis que la trésorerie entrante est représentée par les loyers et la réduction d’impôt Pinel.
Dans notre exemple nous avons donc une trésorerie sortante estimée à 1177€/mois pour une trésorerie entrante de 909€/mois (516 + 393). Ce qui nous donne un effort d’épargne de 268€/mois.
Autrement dit, pendant les 9 années, le bien immobilier ne vous coûte que 268€/mois, le reste étant financé par les loyers et par la réduction d’impôt de la loi Pinel.
En conclusion
Dans l’optique de payer moins d’impôt, la solution Pinel est la seule mesure de défiscalisation dans l’immobilier neuf. Permettant de profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à -21% du montant investi, les conditions qu’elle exige restent accessibles pour beaucoup de personnes en activité. Grâce à elle, vous réduisez considérablement votre effort d’épargne tout en achetant un logement aux normes énergétiques et phoniques.
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