Investir dans l’immobilier neuf pour réduire ses impôts

L'année 2020 a été particulière de bien des manières : la pandémie de Covid-19 a bouleversé la vie des Français. Entre confinement, chômage partiel et épargne de précaution, nos finances personnelles ont également été secouées. En 2021, c'est l'occasion idéale de se pencher sur son patrimoine personnel. Que vous cherchiez à préparer votre retraite, à léguer un patrimoine pérenne à votre descendance… ou à réduire vos impôts, l’immobilier neuf est une solution toute trouvée. Mais comment défiscaliser dans l’immobilier neuf ? Focus sur les dispositifs les plus intéressants pour allier patrimoine et réductions d’impôts.

 

 

Défiscalisation : de quoi parle-t-on ?

Vous l’avez probablement vu en septembre 2020, votre avis d’imposition régularise votre impôt sur le revenu, vous permettant de bénéficier d’un remboursement en cas de trop-perçu au cours de l’année. C’est également le moment où vous pouvez bénéficier des réductions d’impôt, crédits d’impôt et déductions fiscales sur votre impôt sur le revenu, offerts par des investissements, des placements ou des situations bien particulières. 

 

La défiscalisation est bien souvent affiliée à l’immobilier locatif, avec notamment : 

• La loi Pinel,
• La loi Denormandie,
• Le statut LMNP,
• La loi Censi-Bouvard,
• La loi Malraux…

 

En matière d’immobilier locatif, un investissement dans le neuf offre plusieurs possibilités pour réduire ses impôts. Vers quoi se tourner ?

 

La loi Pinel : le fer de lance des dispositifs de défiscalisation

Dispositif star des lois de finances, le Pinel sera d’actualité en 2021, avec une légère différence cependant : la nouvelle loi de finances de 2020 exclut l’investissement Pinel dans une maison depius le 1er janvier 2021. En effet, dès la fin de cette année 2020, le bénéfice offert par la loi Pinel est limité à l’achat de logements neufs ou en VEFA dans un bâtiment d’habitation collectif. Autrement dit, dans un immeuble. 

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier et le mettre en location en bénéficiant de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel (12, 18 ou 21 % selon la durée de location), ce sera possible de le faire uniquement avec l'achat d'un appartement neuf.

 

Autrement, la loi Pinel vous permet d’investir dans un logement neuf, qui doit répondre à certaines normes énergétiques, pour ensuite le mettre en location et bénéficier de votre réduction d’impôt. Cependant, il vous faudra vous plier à certaines règles :

• Le bien immobilier doit être situé dans une zone éligible Pinel (A, A bis et B1),
• Un plafond de ressources doit être respecté pour les locataires,
• Un plafond de loyer doit être respecté,
• Le bien doit être neuf ou en VEFA.

 

Attention ! Si le dispositif Pinel a été récemment reconduit jusqu’en 2024, l’achat d’un bien immobilier en 2023 et 2024 ne vous offrira pas la même réduction d’impôt, qui sera revue à la baisse, uniquement si ledit bien immobilier ne respecte pas certaines normes énergétiques. 

 

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP fait le bonheur des investisseurs depuis de nombreuses années. Son principe est simple. Vous devenez propriétaire d’un bien meublé, et vous percevez des revenus locatifs qui ne seront pas imposés, avec la possibilité de récupérer la TVA. Il faudra cependant que les revenus générés par votre investissement n’excèdent pas 23 000 € par an (ou qu’ils représentent moins de la moitié de vos revenus globaux annuels) pour pouvoir prétendre à ce statut. Investir en LMNP permet ainsi de :

• Investir à moindre coût en privilégiant les studios ou les petites surfaces,
• Toucher des revenus complémentaires mensuels via le versement des loyers,
• Amortir les meubles et les équipements sur leur valeur d’usage,
• Amortir le bien immobilier.

 

Pour ce qui est de l’avantage fiscal du LMNP, il faut savoir que les revenus issus de la location de votre logement en meublé appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ainsi, l’imposition sera de catégorie BIC, et non foncière, ce qui vous offre plusieurs avantages. En effet, on distingue deux régimes d’imposition.

Le régime micro BIC vous offre un abattement de 50 % sur les revenus locatifs perçus, tandis que le régime réel vous offre des charges déductibles au réel qui vont réduire votre assiette imposable. Ce dernier ne peut être choisi que si les recettes locatives sont inférieures à 70 000 €. En deçà, vous serez obligatoirement au régime micro BIC.

 

LMNP et Censi-Bouvard

 

Il est également possible de bénéficier de la fiscalité allégée du LMNP tout en investissant en loi Censi-Bouvard ! Pas d’amortissement du bien ici, mais l’amortissement de la fraction du bien excède la somme de 300 000 €. 

 

La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs de réduire le montant de leur impôt sur le revenu de 11 % du prix HT du logement acquis. Couplée au statut LMNP, elle permet également de récupérer la TVA sur l’achat immobilier, à hauteur de 20 % du prix du logement. Ce logement doit être situé dans une résidence de service : 

• D’accueil et de soins agréés,
• Pour étudiants,
• De services agréés pour personnes âgées ou handicapées.

 

Un excellent moyen de soutenir la construction de résidences de services neuves tout en réduisant le montant de son impôt sur le revenu. Attention, la loi Censi-Bouvard prendra fin le 31 décembre 2021 !