Le petit guide de l'immobilier
Selon un baromètre IFOP réalisé en mars 2024 pour la Fédération Française des Constructeurs de Maisons Individuelles, 59% des répondants considèrent la propriété immobilière comme un investissement sûr et rentable. De plus, 77% estiment que la perspective de devenir propriétaire est une source de motivation. L’immobilier reste donc une valeur refuge pour de nombreux investisseurs en France. Cependant, avec la fin du dispositif Pinel et l'évolution récente des prix immobiliers dans le neuf, les stratégies d'investissement locatif doivent être repensées. Il est donc intéressant de se poser la question du type de bien à choisir pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf. Est-il préférable d'investir dans un T2 ou dans un T3 ? Verdict après une brève analyse.
AU SOMMAIRE
Petites surfaces : quels avantages ?
Quels sont les inconvénients du T2 vis-à-vis du T3 ?
Pourquoi le T3 (trois pièces) est un investissement intéressant ?
Le T3 serait-il moins intéressant que le T2 ?
Que choisir pour investir : T2 ou T3 ?
Petites surfaces : quels avantages ?
Comparons un T2 de 35m² à un T3 de 50m², ayant des prix au mètre carré similaires. L'atout majeur de la surface inférieure est sans aucun doute son prix. En effet, les petites surfaces requièrent un investissement initial moins élevé, facilitant ainsi le financement via un crédit immobilier.
Les T2 trouvent généralement preneurs rapidement car ils correspondent à une demande forte, notamment des étudiants, jeunes actifs et personnes seules. Cependant, il est essentiel d'investir dans des zones dynamiques proches des transports et des commodités pour assurer un bon taux d'occupation.
En plus du prix, les petites surfaces ont d'autres avantages : elles se louent proportionnellement plus cher, se revendent plus rapidement et permettent de payer une taxe foncière moins élevée.
Quels sont les inconvénients du T2 vis-à-vis du T3 ?
Toutefois, investir dans un T2 implique un "turn-over locatif" plus fréquent. En moyenne, un locataire reste environ 29 mois dans un T2, contre une durée deux fois plus longue pour un T3.
De plus, la valorisation à la revente est généralement plus faible que pour les biens de plus grande surface, tels que les T3 ou T4. Toutefois, dans un contexte où les prix de l'immobilier neuf connaissent des ajustements, cela peut être un atout pour les investisseurs souhaitant acheter à un prix plus compétitif et bénéficier d'une éventuelle remontée des prix à moyen terme.
Pourquoi le T3 (trois pièces) est un investissement intéressant ?
Comparé au T2, le T3 présente souvent un rendement locatif brut légèrement inférieur (3 à 5% par an). Cependant, il attire un panel plus large de locataires : couples, familles avec un enfant, et personnes seules cherchant plus d'espace.
L'atout principal du T3 réside dans la stabilité locative. La rotation des locataires est plus faible, réduisant ainsi les périodes de vacance locative et les frais liés à la remise en location.
Autre point fort, le T3 est moins courant sur le marché locatif : il ne représente qu'environ 1/8 des locations. L'offre étant plus limitée, il est souvent plus facile de trouver un locataire solvable.
Le T3 serait-il moins intéressant que le T2 ?
Investir dans un T3 demande un capital plus important. Le budget moyen pour un trois pièces dans une grande ville varie entre 230.000 et 250.000 €, ce qui peut représenter un obstacle pour les primo-investisseurs. En revanche, les investisseurs possédant déjà un patrimoine immobilier peuvent plus facilement bénéficier de l'effet de levier bancaire.
Dans certaines villes comme Paris, où les prix se stabilisent voire augmentent légèrement (+0,5% en trois mois), le T3 peut être un investissement pertinent pour ceux qui souhaitent sécuriser leur capital sur le long terme.
Que choisir pour investir : T2 ou T3 ?
Le choix entre un T2 et un T3 dépend principalement du profil de l'investisseur et de ses objectifs.
Si vous recherchez une rentabilité élevée à court terme, le T2 peut être un bon choix, notamment en zone dynamique où la demande est forte.
Si vous préférez un investissement plus stable et sécurisé, le T3 est une option intéressante, offrant une meilleure rétention des locataires et moins de vacance locative.
Dans tous les cas, une analyse approfondie du marché local est indispensable pour optimiser son investissement.
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