Le petit guide de l'immobilier
Selon un sondage IFOP réalisé en 2021 pour l'ASPIM (Association Française des sociétés de Placement Immobilier), pour 75% des personnes interrogées, l’immobilier est un investissement sûr et rentable. L’immobilier plaît toujours autant aux investisseurs en France, notamment grâce aux dispositifs de défiscalisation mis en place par l’Etat. Il est donc intéressant de se poser la question du type de biens à choisir pour son investissement locatif dans l'immobilier neuf. Est-ce mieux d'investir dans un T2 ou dans un T3 ? Verdict après une brève analyse.
AU SOMMAIRE
Petites surfaces : quels avantages ?
Quels sont les inconvénients du T2 vis-à-vis du T3 ?
Pourquoi le T3 (trois pièces) est un investissement intéressant ?
Le T3 serait-il moins intéressant que le T2 ?
Que choisir pour investir : T2 ou T3 ?
Petites surfaces : quels avantages ?
Comparons un T2 de 35m² à un T3 de 50m², ayant des prix au mètre carré similaires. L'atout majeur de la surface inférieure est sans aucun doute son prix. En effet, les petites surfaces requièrent moins d'investissements. Par conséquent, plus le montant de l’investissement est faible, plus il sera facile de trouver le financement via le crédit immobilier. Le prix est un avantage certain lorsqu'il s'agit de comparer un T2 avec un T3, sauf en cas de superficie quasi similaire. Vous l'aurez compris, lorsque vous comparez deux biens, le critère prépondérant est la surface habitable. Elle aura une influence certaine sur la rentabilité du bien acheté.
Quoi qu'il en soit, les T2 trouvent souvent preneurs car ils sont plus souvent demandés. Pour cause, les loyers sont souvent moins chers. Étudiants ou foyers à petits budgets sont donc les principaux locataires de ce type de bien immobilier. Attention cependant à investir près des transports et des commodités afin d'attirer des locataires. En matière de défiscalisation, en privilégiant les grandes villes (situées en zone A et B1 de la loi Pinel), vous pourriez bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante. De plus, les logements dans ces villes attirent des locataires qui ont un pouvoir d'achat plus important relativement aux petites villes.
En plus du prix, les petites surfaces comme les T2 ont d'autres avantages, à savoir: elles se louent proportionnellement plus cher, se vendent plus rapidement et permettent de payer une taxe foncière moins élevée.
Quels sont les inconvénients du T2 vis-à-vis du T3 ?
Cependant, il convient de garder à l'esprit que plus la superficie est petite, plus le « turn-over locatif » sera important. Investir dans un deux pièces au sein d’une résidence c’est prendre le risque de changer souvent de locataire. A titre de comparaison la durée moyenne de location d’un T2 est de 29 mois contre deux fois plus pour un T3.
De plus, les plus-values, en cas de revente, sont généralement moins élevées que pour les plus grands appartements (T3 ou T4).
Pourquoi le T3 (trois pièces) est un investissement intéressant ?
Comparé au T2, le T3 a un rendement annuel plus faible (3 à 5% par an). Néanmoins, le trois pièces (T3) dans l'immobilier neuf constitue un bon achat car la cible de locataires est plus large : les couples, les familles avec un enfant, les personnes seules souhaitant avoir une chambre d’amis sont à la recherche de ce type de bien.
De plus, investir dans un T3 c’est aussi assurer une location de plus longue durée. En effet, ces appartements sont loués par des personnes plus stables : pas besoin de changer de locataire tous les ans. Le T3 est un bien apprécié des investisseurs car la vacance locative est faible, et les locataires prennent généralement bien soin du logement.
Enfin, sachez que sur le marché, les T3 ne représentent que 1/8 des locations. L’offre sur de ce type de bien est donc relativement faible. Vous devriez donc avoir très peu de mal à trouver un locataire.
Le T3 serait-il moins intéressant que le T2 ?
Investir dans un T3 demande plus de capital dans la plupart des cas. Cela représente un investissement plus conséquent pour beaucoup de primo-investisseurs, qui disposent rarement du budget nécessaire. Il faut compter en effet entre 230.000 et 250.000 € pour acquérir un trois pièces dans une grande ville. L'effort de trésorerie sera donc plus élevé que pour un T2 ou un studio. En général, la question ne se pose pas pour les investisseurs qui ont déjà un patrimoine immobilier, car ils peuvent bénéficier plus facilement bénéficier de l'effet de levier via l'emprunt, avec un apport personnel plus conséquent.
Que choisir pour investir : T2 ou T3 ?
En réalité, le choix d'un investissement dans un T2 ou dans un T3 va dépendre de votre profil investisseur et de vos objectifs. Si vous avez une aversion au risque, alors le T3 serait peut-être la bonne option, si tant est que vous ayez le financement nécessaire. A l'inverse, les investisseurs les plus ouverts au risque vont préférer les petites surfaces car la rentabilité y est plus importante. De plus, investir dans un T2 est intéressant si vous disposez d’un petit budget et que vous souhaitez acheter dans une zone attractive.
Dans les deux cas, il faut investir de manière méthodique.
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