Comment préparer efficacement son projet d'achat de logement neuf ?

11/02/2021

L’achat d’un logement neuf procure des bénéfices certains qui valent la peine d’être répétés : meilleur confort thermique, une isolation au gout du jour, aucuns travaux à prévoir, des économies sur les charges et plus encore. En gardant ceci à l’esprit, vous pouvez envisager sereinement de vous lancer dans ce type de projet immobilier.

Nous reprenons dans cet article les différentes phases du projet immobilier neuf afin de vous en donner une vision globale. Que ce soit pour une résidence principale, secondaire, ou pour un investissement locatif, le processus est presque le même. Découvrez, sous forme de conseils, 7 jalons incontournables de votre projet d’achat de logement neuf.

 

 

 

1. Informez-vous sur les implications de votre achat

Vous êtes peut-être déjà à la recherche d’un logement neuf à acheter ? Il convient de bien réfléchir à votre projet avant d'aller plus loin. On n'achète pas un appartement ou une maison comme on achèterait un nouveau meuble. C'est un projet à long terme qui demande de la réflexion. Il est préférable de définir des objectifs et des critères afin d’avoir une idée plus ou moins claire de la direction prise et de ses implications.

Par exemple, pour l’acheteur, un objectif pourrait être de vivre dans une localité avec un dynamisme culturel et une vraie politique écologique. Pour l’investisseur, l’un des objectifs pourrait être de trouver un bien qui pourra être facilement revendu dans 10 ans.

D’autre part, il faut également vous informer sur les implications d’un achat d’appartement neuf, vos droits et devoirs en tant qu’acquéreurs, la copropriété et toute autre information concernant l’achat dans l’immobilier neuf. Les considérations sont multiples.

 

Comment se lancer dans l'investissement locatif ?

Vous souhaitez investir ? Définissez clairement votre stratégie dès le départ. Examinez la qualité de l’emplacement que vous choisirez, au regard des besoins de vos futurs locataires. Notez que la demande locative doit être réelle et le marché de la revente dynamique.

 

 

2. Etablissez votre budget

La phase de définition du budget est importante car elle conditionne la réalisation ou non de votre objectif d’avoir une terrasse, un garage ou tout autre commodité dans votre futur bien immobilier. A ce stade, vous devez donc avoir pris en considération tous les critères prioritaires de votre projet en fonction de votre capacité de financement.

Lors de l’établissement de votre budget, vous devez définir le niveau de votre apport personnel pour l’achat. Est-ce que vous achetez seul ou à plusieurs ? Veuillez noter, en cas de recours au crédit immobilier, que plus votre apport personnel sera élevé, moins vous devrez payer d’intérêts sur l’emprunt. Il est donc important à ce stade d’avoir quelques notions sur le calcul du montant que vous pouvez emprunter et des frais à rembourser. Les mensualités de remboursement de votre crédit immobilier ne devront pas dépasser le tiers des revenus de votre foyer, le taux d’endettement maximum étant fixé à 35%. Cette limite comprend tous vos crédits en cours, les crédits à la consommation y compris.

Il est donc judicieux dans certains cas d’envisager d’avoir recours aux aides de financement proposé par l’Etat (Ex PTZ, loi Pinel etc.), si votre situation vous le permet.

 

3. Préparez votre financement

L’argent, le nerf de la guerre ! Trouver les financements pour un achat immobilier est parfois difficile en fonction de la situation de l’acquéreur. C’est pour cette raison qu’il est fortement conseillé, notamment pour les foyers modestes, de rechercher des aides au financement pour faciliter leur achat. Dans cette veine, le Prêt à taux zéro (PTZ) est un outil de financement incontournable pour les primo-accédants qui souhaitent acheter pour leur résidence principale. Il existe aussi d’autres formes d’allègement du financement comme la TVA réduite à 5,5% ou à 7%, par exemple.

Par ailleurs, à cette étape vous pouvez être emmené à rencontrer un banquier ou un courtier en prêt immobilier pour simuler un emprunt ainsi que le coût des assurances. Ces experts pourraient vous éclairer sur vos éventuelles mensualités de prêt immobilier en fonction de votre budget. Les mensualités intègrent le montant emprunté, les frais bancaires et des frais d’assurance.

Généralement, un profil bancaire sain est parfois requis pour bénéficier d’un crédit immobilier. Il faut bien évidemment entretenir ses comptes, dépenser raisonnablement, éviter les découverts bancaires. Les incidents de paiement par exemple, conduisent souvent aux refus de crédits.

 

4. Choisissez votre logement

En fonction de vos critères et de votre capacité de financement, faites une présélection des logements neufs qui vous intéressent. Des plateformes comme Ikimo9.com, peuvent vous aider dans la recherche de votre bien immobilier neuf. La présélection vous donne l’occasion d’évaluer vos critères de choix et vous permet de sélectionner les logements que vous visiterez (virtuellement pour l’immobilier neuf).

Idéalement, sélectionnez des logements dans différentes résidences (programmes immobiliers), en fonction de vos critères. La proximité des transports, des services, des commerces est un élément à prendre en considération, ainsi que les équipements du bâtiment.

 

 

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5. Contactez le promoteur

Rencontrer le promoteur immobilier est essentiel pour faire avancer votre projet. La qualité de l’échange avec le promoteur est l’une des clés du succès de l'achat d’un logement neuf. Voici quelques points à aborder lors de votre échange :

  • Le contenu du prix annoncé du logement neuf : surface, matériaux et équipements de la résidence, équipement, jardin, balcon, etc.
  • Les caractéristiques de votre futur logement et les ajustements nécessaires du plan (le cas échéant)
  • Le type de chauffage et aération
  • Les garanties qui seront accordées
  • La disposition des équipements
  • Les nuisances sonores
  • Les modalités de paiement à l’achat du logement
  • Le prix de location du bien dans le cas d’un investissement locatif

N’hésitez pas à faire une liste des éléments qui vous importent et qui pourraient influencer votre confort dans le futur logement. Comme nous l’avons évoqué plus haut, l’achat d’un logement est un projet à long terme donc il faut s’assurer que le projet coche les cases essentielles.

 

6. Signez votre contrat de réservation

Une fois que vous avez sélectionné votre futur logement, il est temps de réserver votre bien pour qu’il ne vous file pas entre les doigts. Le contrat de réservation permet à l'acheteur de sécuriser le bien immobilier neuf qu’il souhaite acheter. Ce contrat conditionne le versement d’un dépôt de garantie. Le vendeur doit joindre à ce contrat le plan de votre logement qui atteste que le bien a été réservé. Cela garantira que la propriété vous sera livrée.

La signature du contrat de réservation requiert votre présence, ainsi que celle du représentant du promoteur. Néanmoins, il est possible de signer le contrat de réservation à distance (signature numérique) si les circonstances ne permettent pas de rencontrer le promoteur. Vous disposez d’un délai (droit) de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte (par lettre recommandée ou par remise en mains propres)

Ce contrat n’est pas obligatoire lors d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Par conséquent, rien ne peut vous empêcher de signer directement le contrat de vente final sans passer au préalable par la réservation.

 

7. Signez l’acte authentique de vente chez votre notaire

C’est le dernier jalon de votre projet d’achat immobilier, la phase cruciale. Le notaire devra vous faire parvenir un projet de contrat au moins un mois avant la date arrêtée pour la signature. Ce délai vous permettra de relire le contrat et solliciter des explications en cas de besoin.

L'acte de vente est signé devant un notaire en présence des deux parties (client et promoteur). En cas d'absence, il est possible de se faire représenter au moyen d'une procuration.

Le contrat fait notamment référence aux points suivants :

  • La localisation du programme immobilier,
  • Le prix ferme et définitif, accompagné des modalités de paiement,
  • La date prévisionnelle de livraison,
  • L ’ensemble des conditions suspensives,
  • Les pénalités dues par le promoteur en cas de livraison avec retard,
  • Les pénalités dues par l’acquéreur en cas de retard de paiement d’une échéance,
  • La description précise du logement et de sa superficie (sous réserve d’une tolérance de 5%),
  • La description des garanties légales du vendeur en matière de vices apparents et vices cachés,
  • La description de la garantie d’achèvement due par le promoteur, afin de garantir que l’ouvrage sera terminé et livré quoi qu’il arrive.

 

Le paiement de votre logement s’effectuera en plusieurs versements. Le contrat de vente du logement neuf fait notamment état d’un calendrier prévisionnel d’appel de fonds en fonction de l’état d’avancement du projet de construction. Nous détaillons ce processus dans un article : Comment acheter un logement neuf sur plan ?

 

En résumé

L’achat d’un appartement ou d’une maison demande du temps de préparation. Avoir une idée globale de votre projet avant de vous lancer est très utile car cela vous permet d’avancer plus sereinement dans votre projet. En plus de bien définir vos critères de recherche et vos objectifs, il est essentiel d’aborder la question du financement suffisamment en amont dans votre préparation. Echanger avec des experts est aussi un moyen d’assurer le bon déroulement de son projet d’achat d’appartement ou de maison.