Le petit guide de l'immobilier
Rappel des grands principes de la loi Pinel, une solution d'investissement locatif
La raison d’être du projet Pinel : relancer le marché de l’immobilier locatif
La loi Pinel est un dispositif d’aide à l’investissement locatif mis en place au 1er septembre 2014. L’objectif est de relancer le marché de l’immobilier neuf. Comment ? En permettant d’investir plus facilement et d'avoir une réduction d'impôt sur le revenu. Néanmoins, ce dispositif n'inclut pas tout l'immobilier neuf. Les biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel doivent être destinés à la location aux ménages ayant des revenus modestes.
Quels sont les avantages d’investir avec le dispositif Pinel ?
Avec la loi Pinel, il est possible d’acheter un logement neuf avec plus de facilités. Il est même possible dans certains cas d’investir sans apport personnel. Le crédit immobilier peut être absorbé par deux bouées : une réduction d'impôts sur le revenu, associée à une hausse de revenus générée par la perception des loyers de la location. Il n’est toutefois pas obligatoire de contracter un crédit pour bénéficier du dispositif Pinel.
Moins d’impôts et plus de revenus, sont deux portes d’ouverture qui permettent de mieux négocier avec son conseiller bancaire.
Les conditions d’application du dispositif Pinel
Les engagements auxquels sont tenus les propriétaires bailleurs
Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut s’engager à respecter certaines conditions sur une durée déterminée (de 6 à 12 ans). De 2014 à 2020, ces engagements étaient les suivants :
- le bien immobilier financé doit être un logement neuf (achevé ou sur plans)
- il doit être destiné à être loué en non meublé et constituer la résidence principale du locataire (ce qui exclue la location saisonnière et touristique)
- le logement neuf doit répondre à certains critères de performance énergétique et être situé dans des zones urbaines précises où la demande immobilière est inférieure à l’offre
- des plafonds révisés annuellement doivent être respectés : le montant maximal du loyer et le revenu maximal du foyer fiscal locataire.
Comment sont calculés les plafonds et les avantages fiscaux du dispositif Pinel ?
Les plafonds de loyer et des ressources financières du locataire diffèrent selon les zones et sont revus chaque année. En moyenne, le plafond du loyer est inférieur à 20% de ce qui se trouve sur le marché. L‘investisseur peut quant à lui bénéficier d’un avantage fiscal qui sera défini par la durée de son engagement. L’avantage fiscal en métropole est ainsi de 10,5 % sur 6 ans, de 15% sur 9 ans ou de 17,5 % sur 12 ans. Le non-respect des engagements par le propriétaire annule les avantages fiscaux prévus sur la période annuelle.
Prenons pour exemple un logement à 175 000 € en zone Pinel A. Un engagement sur une location de 6 ans génère une réduction fiscale de 10,5 %, soit 18 375 € en tout sur 6 ans. Un engagement sur 9 ans génère une réduction fiscale de 15 %, soit un total de 26 500 €. Un engagement sur 12 ans génère un avantage fiscal de 17,5 %, soit 30 625 €.
Concernant le loyer, un appartement d’une surface de 50m² en zone Pinel A répond à un plafonnement de loyer estimé à 689 €/mois. Le revenu généré par votre investissement est donc de 689 € par mois et vous économisez sur vos impôts entre 255 € et 292 € par mois, en fonction de la durée d’engagement (6, 9, ou 12 ans) que vous choisissez.
Nouveautés : Loi Pinel +
La loi Pinel + conserve les ancients taux et les contribuables peuvent en bénéficier dans deux cas différents prévus par le II de l'article 168 de la loi de finances pour 2021, pour les logements :
- Situés dans un quartiers prioritaires de la politique de la ville
- Ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.
Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (Réglementation environnementale - RE 2020en vigueur en 2025).
Les niveaux de confort et d'usages précis :
- Une surface habitable minimale :
- de 28 m² pour un T1
- 45 m² pour un T2
- 62 m² pour un T3
- 79 m² pour un T4
- 96 m² pour un T5 - L’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de :
- 3 m² pour un T1 ou un T2
- 5 m² pour un T3
- 7 m² pour un T4
- 9 m² pour un T5 - Deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Quid du prolongement jusqu'en 2024 ?
Faisons à présent un point rapide sur les changements des taux de réduction d'impôt prévus en métropole :
| Nombre d'années d'investissement | Pinel + | Pinel standard 2023 | Pinel standard 2024 |
|
6 ans |
12% | 10,5% | 9% |
|
9 ans |
18% | 15% | 12% |
|
12 ans |
21% | 17,5% | 14% |
En Outre-mer aussi, les taux de réduction d'impôt resteront inchangés en 2021 et 2022 et changeront à partir de 2023 :
| Nombre d'années d'investissement | 2021 à 2022 | 2023 | 2024 |
|
6 ans |
23% | 21,5% | 20% |
|
9 ans |
29% | 26% | 23% |
|
12 ans |
32% | 28,5% | 25% |
Trois cas dans lequels les avantages fiscaux ne changeront pas
Il existe cependant trois exceptions. En effet, les taux resteront inchangés (à 12%, 18% et 21% en métropole et à 23%, 29% et 32% en Outre-mer) en 2023 et 2024 pour :
- les logements qui ont fait l'objet de lourds travaux de réhabilitation (et qui sont donc considérés comme remis à neuf)
- les logements neufs qui respecteront "un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret"
- les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
Comment bien investir avec la loi Pinel en 2021 ?
Pour bien réussir son investissement locatif dans l’immobilier neuf en 2021, il faut prendre en compte plusieurs facteurs. Il est ainsi vivement conseillé de se renseigner auprès de son notaire pour connaître les frais liés à la transaction. Il est aussi indispensable de consulter son conseiller bancaire pour définir sa capacité d’emprunt et son effort d'éparge. Afin de prendre de l'avance et de mieux cerner votre capacité d’investissement et votre apport immobilier, le recours à un comparateur de logements neufs vous permet de choisir le logement neuf qui correspond le mieux à vos objectifs.
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- estimation des mensualités et du coût total du prêt en prenant en compte votre apport immobilier
- estimation des avantages fiscaux Pinel en fonction de la durée de location
- estimation des revenus générés par les loyers Pinel
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Ce qu’il faut retenir sur la loi Pinel
En bref, les conditions d’investissement définies par le dispositif Pinel changent en 2023, même si les engagements restent les mêmes dans les grandes lignes. Néanmoins, les maisons individuelles sont exclues du dispositif Pinel, désormais réservé aux seuls logements collectifs à compter du 1er janvier 2021. Les plafonds de loyers et de ressources du locataire seront définis annuellement, mais devraient être du ressort des régions. Afin de profiter des meilleurs avantages fiscaux, il serait préférable d'investir avant l'année 2023. Estimez dès maintenant votre capacité d’investissement grâce au comparateur de logements neufs !
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