Le petit guide de l'immobilier
Si vous avez décidé de franchir le pas en optant pour un placement immobilier en loi Pinel, reste à trouver où et quoi acheter. Il faut en effet éviter de céder aux sirènes d'un bel appartement fonctionnel dans une jolie résidence, au milieu d'un quartier verdoyant d'une ville au patrimoine historique. Trois angles doivent être examinés au préalable : d'abord celui du choix de la ville, puis celui du quartier, enfin celui de l'appartement.
Le lieu doit impérativement se situer dans une zone A, A bis ou B1, c'est à dire respectivement les villes qui comptent plus de 250.000 habitants, Paris et sa petite couronne, ou les communes de 50.000 à 250.000 habitants. Cette liste en main, il faut ensuite comparer l'état de l'offre et de la demande locative sur chacun des marchés immobiliers. Dans ce nouveau classement rétréci, il faut calculer le niveau de rentabilité entre le prix d'acquisition du bien et celui auquel il est possible de le louer. Enfin, la « short list » doit s'achever sur le bon choix du quartier en terme d'infrastructures, de commerce et de facilité de transport avec le centre-ville d'une part et des pôles importants économiques ou universitaires de l'autre. Ses différentes sélections débouchent sur le Top 5 des villes où investir en Pinel, que nous vous proposons de découvrir ci-après.
Nous avons choisi de nous référer au prix médian de vente du m² tel qu'il est indiqué par la Chambre des Notaires de France sur la base des transactions réelles effectuées au cours de la dernière année glissante. Concernant le prix moyen de la location, nous avons opté pour celui indiqué par le baromètre « Seloger ».
1 - TOULOUSE
Vente : 4 070 € le m² ; location : 12 € le m² ; rendement : 3,54 %.
La grande gagnante est la ville rose qui attire plus de 100.000 étudiants, soit environ ¼ de ses habitants et qui dispose d'une grande attractivité économique grâce à l'implantation du secteur spatial et aéronautique français. La Ligne à Grande Vitesse prévue dans les années à venir va conduire à une croissance de la demande locative tout en valorisant le patrimoine en parallèle. Outre l'hyper-centre, les deux quartiers qui sont situés à proximité des centres de recherche scientifique et des universités, à savoir Rangueil et la Croix de Pierre sont les plus recommandés.
2 - NANTES
Vente : 4 260 € le m² ; location : 12 € le m² ; rendement : 3,38 %.
La récente hausse des prix de l'immobilier bordelais pousse désormais les investisseurs vers la deuxième ville de l'Ouest : Nantes. A mi-distance de Paris et de la côte, la ville est l'une des préférées des étudiants grâce à une offre très diversifiée et fournie en matière d'enseignement supérieur. Loin de vivre sur son passé historique, la capitale des Ducs de Bourgogne témoigne d'un dynamisme certain à l'image des innombrables projets d'aménagement qui s'y déroulent. L'hyper-centre ville pour son activité ou le quartier des Hauts-Pavés et de Saint-Félix pour son pôle estudiantin à proximité, sont les deux zones à explorer.
3 - LYON
Vente : 5 320 € le m² ; location : 15 € le m² ; rendement : 3,68 %.
Le TGV relie Lyon et Paris en seulement deux heures. La deuxième ville de France présente aussi le deuxième PIB national grâce à ses nombreuses entreprises auxquelles se rajoutent des universités et de grandes écoles. Même si le prix du m² y est supérieur à celui des autres villes du classement, l'investissement dans la capitale des Gaules est aussi l'assurance de pouvoir obtenir une plus-value sur la revente de votre bien, au terme des années de location exigées par le dispositif Pinel. Les quartiers de La Part-Dieu, de Gerland et de Bron sont intéressants, ainsi que celui de la gare de Perrache, axe central de la ville. Une mention particulière pour notre coup de cœur : le quartier neuf de Confluence et ses équipements modernes en bord de fleuve.
4 - LILLE
Vente : 3 800 € le m² ; location : 15 € le m² ; rendement : 4,74 %.
La capitale du Nord est à environ 60 minutes de la capitale française par le TGV. Elle est de plus à la croisée des chemins qui mènent aux capitales belge et britannique. Lille est une ville en mouvement qui va probablement bénéficier des effets d'un Brexit confirmé. Elle abrite une grande présence estudiantine qui rend son centre-ville très dynamique. Sachant que ¾ des habitants de Lille sont locataires, on comprend mieux pourquoi la ville présente un taux de carence locative peu élevé. Les quartiers les plus recherchés sont l'hyper-centre plein de charme et constamment animé, le quartier Vauban aux alentours de l'Université Catholique, ainsi que les environs des gares Lille-Europe et Lille-Flandres.
5 - RENNES
Vente : 4 090 € le m² ; location : 13 € le m² ; rendement : 3,81 %.
Rennes est à 1 h 30 de Paris par le TGV. Elle est un parfait accès vers la côte Atlantique et attire à ce titre de nombreux ménages qui souhaitent combiner les avantages d'une ville sans subir les inconvénients d'une grande métropole. Rennes est un pôle d'implantation pour les entreprises du numérique, de la recherche et du développement. Elle est par ailleurs une grande ville universitaire avec une offre d'enseignement pléthorique dans différents secteurs. 30 % des habitants de la ville y poursuivent des études supérieures, ce qui se traduit par une forte demande locative. C'est le quartier Beaulieu qui recueille leurs suffrages, suivi du celui qui entoure la gare qui a été récemment réaménagé et le centre historique de la cité. Ne vous limitez pas au marché des studios, vous pouvez également explorer celui des T2 et T3 afin de répondre à la quête de jeunes actifs et de couples.
